ワンルームマンションや戸建て、アパートの一棟買いをしてきた経験から、本日は「不動産投資でやってきたこと」をテーマに投稿してみます。
不動産投資にはいくつもの成功パターンがあります。
私のやってきたことが正解だとは思ってませんし、もっと上手いやり方もあるでしょう。
ですが、私のやり方でも資産を拡大できたのも事実ですので、一例として参考程度にしていただければと思います。
それでは早速ですが、本文に入ります。
まずはワンルームマンションを買いました
社会人2年目の頃です。
不動産投資として最初に手を出したのは、いわゆるワンルームマンションでした。
といっても、よくある不動産業者がゴリゴリ営業をかけてくるような新築ワンルームマンションとかではありませんでした。
中古の20㎡前後の小さな区分マンションで、価格も数百万円程度のお手頃価格の物件です。
不動産投資を始めた初期の頃は、このような物件を中心に買っていました。
ワンルームマンション投資と言えば、中古でも2000万円以上、新築だと4000万円前後のものなどあったりします。
特に、デザイナーズマンションのようなものは、高価格で、パンフレットも魅力的で、自分が住みたいくらいに思えるかもしれません。
ですが、私はこういった物件は一切購入しませんでした。
先ほどお伝えしたように、数百万円程度の安い中古物件です。
言ってしまえば、自分が住みたいとは思わないような物件です。
ですが、それでいいのです。
中古物件は、新築のように買った瞬間に価格が大きく下がることはありません。
（新築には新築プレミアムといって一般的な物件価格より2割ほど高いです）
なおかつ、中古でそれなりに年数が経っているものは、物件価格も下げ止まっており、物件の値下がりで大損するようなことは少ないです。
このような物件は、通常、不動産業者からさほど営業はかけられません。
売ってもそんなに利益にはならないからでしょう。
では、このような安価な物件はどうやって見つけるのかというと、ネットです。
私の場合は、例えば「Yahoo!不動産」なんかをよく使っていました。
そこから自分で物件を探して、自分から不動産業者に連絡をして、物件情報を取り寄せました。
面倒に思うでしょうか？
たしかに、面倒だと思います。
不動産投資というものを大して知らずに、どこかでたまたま出会った不動産営業マンから、不動産投資が節税になるだの、保険代わりになるだの、営業トークを受けて、深く考えずにハンコを押して購入する方が楽かもしれません。
しかし、多少面倒でも、自分自身で物件を探すことで、不動産業者の利益がゴリゴリに乗っている、投資家がほとんど勝つことのできない物件を回避し、投資家が利益を出せる物件を手に入れることができるのです。
ちなみに、物件情報を取り寄せるのは1件のみではありません。
ネット上で気になった物件があれば、いくつも取り寄せます。
そんな複数の物件の中から実際に購入するものが決まるのです。
その際は、収支シミュレーションも行います。
表面上の数字だけではなく、想定される費用も全て考慮した数字で、ローン完済までとその先のシミュレーション表を作成します。
そうして数字面で納得できるようなものがあれば、物件の買付申し込みをします。
こんな感じで中古の区分マンションを複数件購入してきました。
銀行からそんなにお金を借りられるのか？と思われるかもしれませんが、よくあるワンルームマンションを購入するのに比べたら物件価格も安いですし、問題なしです。
あとは、購入した物件が毎月利益を出して上手く回っており、ローン返済も毎月滞りなくできていれば、それが実績となり、融資は受けやすくなります。
また、実績ができてくることで、融資の金利も下がってきます。
物件購入の際にお世話になった不動産業者との関係性もできてきて、市場に出回る前の物件情報も優先してもらえるようになってきます。
好循環に突入し、どんどん不動産投資がやり易くなります。
一つお伝えし忘れてました。
少し遡りますが、不動産投資を考え始めたあたりから、定期預金もしていました。
銀行の金利は低いので、普段は何かしらで運用しているのですが、この場合は定期預金も良いと思います。
銀行に定期預金の通帳を見せることで、計画的にお金を貯められる人であることと、物件を購入するための頭金の準備があることをアピールできます。
ほとんどをローンを組む場合にも、見せ金として持っておくと有利です。
ポイント
☆銀行へのアピールに定期預金をしていた
☆価格帯の安い中古物件をネットで探した
☆収支シミュレーションを行った
☆数字面で納得のいく物件があれば購入した
☆それを繰り返した
不動産投資の延長で自宅も買いました
皆さんのお住まいは賃貸でしょうか？持ち家でしょうか？
私は不動産投資を始めてしばらくすると会社を退職しました。
それ以前は会社の寮に住んでいたのですが、退職に伴い、退去する必要がありました。
どこかに住むところを探す必要があったのですが、既に複数の物件を買っている身です。
「自分の住む家も買うか」という思考になります。
その家の条件は、自分が住まなくなったら貸し出しても良し、売っても良しというものです。
中古物件を探すノウハウは持ってますので、そのような物件を購入するのは難しくはありません。
また、今回は入居者（自分）がしばらく住むことが確定しています。
空室の心配がありません、楽勝です。
今までの物件と条件が少し違うところで言うと、自分が住みたいと思える場所かというところを多少は考慮した点です。
さすがにこれからしばらくは実際に住むことになるので、住む場所は融通を利かせました。
そのようにして自宅になる区分マンションを購入した後に退職しました。
賃貸ではないので、住んでいる間は当然家賃がかかるわけはなく、代わりに銀行へのローン返済になります。
そして、しばらく住むとローン残高も減っていきます。
例えば1000万円で中古物件を自宅で住む想定で購入したとします。
頭金で200を出して、ローンで800万円を組んだとしましょう。（諸々の諸費用は無視して）
5年ほど住んだとすると、ローン条件にもよりますが、例えば残債は700万円ほどになるでしょうか。
購入時に良い条件で物件を購入することができていれば、売却時に、購入価格よりも高値で売ることもできます。
1200万円で売却できたりなどです。
そうすると、賃貸よりも安いローン返済の金額で5年間住むことができ、売却時には500万円ほどの利益を得ることができる、なんてこともあるのです。
ちなみに、この場合は、自分が住むので、投資用ローンではなく、金利がより安い住宅ローンが使えます。
とりあえず住む家を投資目線で購入するのはおすすめです。
注意点は、自分が住むということで、どんどん素敵な物件が欲しくなり、投資としての数字が合わなくなる物件を買ってしまうことでしょうか。
ポイント
☆投資目線で自宅を購入した
☆その場合は住宅ローンも使える
☆住み終わった後は、売却して高値で売ることも、貸し出して家賃収入を得ることもできる
区分を売って、一棟のアパートを買いました
今、不動産投資を新たに始めるならここから始めるかもしれません。
区分マンションの投資をしばらくやってからは、次第に一棟ものへの投資が気になるようになってきました。
一棟の物件を丸々所有することこそ不動産投資家だ、という憧れみたいなのもありました。
そんな頃、これまでの不動産投資の活動で関係を築いてきた信頼できる不動産業者から一棟のアパートで良いのが出てきたと教えてもらいました。
と言いますか、既にアパートへの関心があったので、自分でもアパート情報をネットで見ており、良い物件が出てきたら教えて欲しいと既に伝えていました。
この時点でアパート投資に関するある程度の知識も備えていましたので、良い物件が出てきたと教えてもらったときには、今までに見てきた物件との比較もすぐにできました。
その上で自分が感じる懸念点なども不動産業者に確認し、数字面でも問題なさそうでしたので、すぐに購入の意思を伝えました。
今までで一番高い買い物でしたが、物件は見ずに購入しました。
区分マンションのときもそうでしたが、良い物件というのは売れるのも早いです。
なので数字面で折り合いがつけば、即購入です。
アパート購入の際には、頭金もある程度準備したいところでしたが、所有の区分マンションで高値で売れるものもあったので、それを売却する手続きも同時に進めました。
補足ですが、この売却した区分マンションは毎月プラスの収益を生んでくれて、売却時には数百万円の利益をもたらしてくれました。
別に売却せずに持ち続けていても良かったのですが、数年持ち続けるのと同程度の売却益を得られるタイミングでもあったので売却した感じです。
さて、購入したアパートは8世帯の、これまた「中古」のアパートです。
購入時には満室ではなかったですが、それでも毎月十分にプラスになる物件でした。
後に満室にもなるのですが、区分マンションとは比較にならないような利益率です。
アパートの一棟を丸々所有しているということは、コントロールもし易いです。
たしかに、金額の面では区分マンションより高くなるので、リスクは大きいかもしれません。
ですが、そのリスクをしっかりと把握しておけば、問題ないと思います。
このときは既に会社員でもありませんでした。
通常、不動産投資と言えば、会社員で安定した収入がある方ができるものです。
ではどうして会社員でもないのに、区分マンションよりも大きな一棟アパートを購入することができたのかというと、やはりこれまでの不動産投資の実績があったからです。
過去の条件よりもさらに安い金利で融資を受けることもできました。
不動産投資は実績を積み上げていけばどんどん優位に立てます。
物件の数も増えてくるので、その分空室のリスクも分散されます。
不動産投資以外にも様々な投資はしていますが、これほど手堅い投資もなかなかないと今でも思います。
そうして、8世帯からの家賃収入で毎月利益が出るようになると、次の物件を購入するための頭金がまた貯まってくるという好循環が生まれます。
物件が変われど、不動産投資でやることは同じです。
同じことを淡々と繰り返していきます。
ポイント
☆非公開情報で一棟のアパートを購入した
☆融資条件はこれまでで最も良い条件だった
☆会社員を辞めていたけど問題なく購入できた
☆それらは過去の不動産投資の実績によるもの
☆実績を積み上げることが大切
まとめ
不動産投資に関する私の個人的な体験をつらつらと書いてみました。
ここで書いた内容はほんの一部ですが、何か参考になったのなら幸いです。
昔、学生の頃に読んだ「金持ち父さん貧乏父さん」の本だったかに、こんな言葉が書かれていました。
「4つの緑の家を売り、1つの赤いホテルを買う」
ちょうどそんな感じのことをやってきました。
その頃から不労所得に魅せられ、不動産投資を始めた一人の体験談でした。
最後までお読みいただきありがとうございました。
